КЫРГЫЗСТАНДАГЫ ИПОТЕКА: АЛСАМБЫ ЖЕ АЛБАСАМБЫ?

Биздин өлкөдө кредит рыногу уламдан-улам активдүү өнүгүп келе жатат: кредиттер биздин жашообузга терең аралашып кетти, биздин ар бирибиздин жашообузда, жок дегенде бир жолу: «Кредит алсамбы же албасамбы?» деген суроо оюбузга келгендиги талашсыз. Ипотекалык карыз алууда анын тобокелдүүлүгү канчалык болушу мүмкүн, себеби бул узак мөөнөттүк кредит болуп саналат эмеспи. Ушул жана башка суроолорго жооп алуу үчүн биз «Халык Банк Кыргызстан» ААКсынын башкармалыгынын төрагасынын орун басары Валентина Коваленкого кайрылдык.

– Валентина Айдаралиевна, Банктын топ-менеджери катары жооп бериңизчи, ипотекалык карыз алуунун канчалык тобокелдиги бар?

– Кредит, анын ичинде ипотекалык карыз (зайым) алуу тууралуу ар бир адам өзү үчүн өзү чечим кабыл алышы керек. Биз, банк кызматкерлери, ушундай чечимди кабыл алууга карата аларга маалымат гана беребиз, продукттун артыкчылыктарын жана кемчиликтерин түшүндүрөбүз. Эгерде, потенциалдуу карыз алуучу (зайымчы) тарабынан чечим кабыл алынса, анда кредит берүү боюнча жол-жоболорду жүргүзүүнү баштайбыз.

Ушул эле учурда, кредит, өзгөчө ипотекалык кредит жөнүндө сөз башталганда, кредит жөнүндө бул тузакка (эзүүгө) түшүү деген ар кандай ой-пикирлер айтылып келүүдө. Бул жерде Банк аларга анык жете ала тургандай финансылык ресурстарга жетүүгө жолдомочу гана болуп чыга тургандыгын түшүнүү керек, ал эми тагыраак айтсак, жеке жактардан ала турган карыз катуу тобокелдүүлүктү жарата турган карыздарга караганда банктык финансылык ресурстарга жетүү ишенимдүү эмеспи, ушуну да түшүнүү керек.

– Бул көрүнүш, биздин өлкөдө пайыздык чендердин өтө жогорулугунан болуп жаткандыр, кандай дейсиз?

– Ооба, биздин рынокто кредиттер боюнча пайыздык чендер объективдүү түрдө арзан деле эмес. Эл биздин локалдуу рыноктогу кредиттер боюнча пайыздык чендерди, Батыш Европа, Америка Кошмо Штаттары өлкөлөрүндөгү жагымдуу төмөн чендерге салыштырууга аракет жасашат. Бирок бул жерде анын наркы ошол ресурстарды тартуунун наркынан жарала тургандыгын түшүнүү керек. Башкача айтканда, Банктар алар тарабынан алынган инвестициялык фонддордон же депозиттик продукттар түрүндө элден алынган каражаттарды кредиттик ресурстарга жайгаштырышат. Эгерде биз депозиттер боюнча чендерди эл үчүн жылдык 12-13% деп декларацияласак, анда ага карызды берүү учурундагы Банктык чыгымдардын, операциялык тобокелдиктердин жана аларды акционер ала турган кирешенин үлүшү (кирешенин өлчөмү көп учурда бир-эки пайыздан ашпайт) – кредит боюнча орточо пайыздык чени жылдык 15-16% жана андан жогору чендери кайдан келип чыга тургандыгы көбүрөөк түшүнүктүүрөөк болуп калат.

Кредитиң таптакыр жок болсо (албасаң), албетте, жакшы (пайдалуу). Бирок кыймылсыз мүлккө карата баалар биринчи, ошондой эле экинчи рыноктордо да жетишээрлик түрдө кымбат. Көпчүлүк жарандар үчүн, анын ичинде туруктуу кирешеси бар жактар үчүн да менчик турак жай сатып алууга каражаты жетпей, ушул маселе өтө курч турат. Ошентип ипотекалык кредит бул менчик турак жай сатып алуунун реалдуу механизмдеринин бири болуп кала берет.

– Ипотекалык кредиттин (карыздын) негизги кандай пайдалуу жактары бар?

– Биринчиден, кыймылсыз мүлктүн наркынын жогорулугунан батир же үй сатып алууга акчаны көп убакыт бою топтоо керек болот. Ал эми адам жакшы шарты бар үйдө жашагысы келет. Ошентип ипотекалык кредит менчик үйгө ушул учурда жетүүгө мүмкүндүк берет.

Экинчиден, ипотека кредитти узак мезгилге алууга мүмкүндүк берет, ал убакыттын ичинде ар айлык төлөмдөрдүн өлчөмү өзгөрбөйт жана алган сумманы мөөнөтүнөн мурда кайтар деп эч ким сизди кыйнабайт. Мисалы, жеке жактардан карыз алсаңыз, алар карызды мөөнөтүнөн мурда кайтарууну талап кылышы мүмкүн.

Үчүнчүдөн, башка бирөөлөрдүн турак жайын ижарага алып ага төлөгөндөн көрө, кредиттик төгүмдөрдү өзүңдүн менчик батириң үчүн төлөгөнүң жакшы да, туурабы, кандай дейсиз? Ушул учурду сизге көрсөтүп берүүгө аракет кылайын: бир бөлмөлүү батирдин болжолдуу наркы –
25 000 АКШ доллары (же 1 750 000 сом). Ипотекалык кредитти 10 жылдык мөөнөткө эсептейли.

Бул учурда, баштапкы төгүм батирдин наркынын 30% өлчөмү – 7500 АКШ долларын (же 525 000 сом) түзөт. Ал эми кредит боюнча ар айлык төгүм 22 миң 469 сомду түзөт. Башкача айтканда, эгерде сиз айына 12 миң сомго бир бөлмөлүү батирди ижарага алсаңыз, анда анын үстүнө 10 миң сом кошуп, өзүңүздүн менчик үй сатып алуу тилегиңизди иш жүзүнө ашыра аласыз.

Дагы белгилеп кете турган жагдай, бул ипотекалык кредитти алуу менен сиз кесиптик экспертизадан өткөрүлгөн, сатып алып жаткан кыймылсыз мүлккө карата укуктарды түзүүчү жана укуктарды күбөлөндүрүүчү документтерди ала аласыз. Башкача айтканда, сиз сатып алып жаткан объектке карата башка чектөөлөрдүн жоктугу тууралуу иш жүзүндөгү юридикалык кепилдикти аласыз.

Эгерде сиздин турак жайыңыз бар болсо, сиз аны ижарага берүү максатында экинчи, үчүнчү кыймылсыз мүлк катары сатып алсаңыз болот жана аны менен бирге кошумча эмгек акы алуу мүмкүндүгүн да ала аласыз.

Кайталап айтып кетейин, ипотека аркылуу кыймылсыз мүлк сатып алуу жөнүндөгү чечим, бул ар бир потенциалдуу карыз алуучунун (зайымчынын) өзүнүн жеке, салмактап өлчөнгөн чечими болушу керек. Жана, кыскараак айтсам, чечимди кабыл алуу үчүн мен негизги үч критерийди чыгарат элем.

Биринчи – өзүңдүн финансылык мүмкүнчүлүгүңдү объективдүү баалоо абдан маанилүү; экинчи – алар тууралуу чындыкты Банктын өкүлүнө айтып берүү, ал оптималдуу шарттарды тандап алууга жардам берет; жана эң маанилүүсү – кредиттик дисциплинаны сактоого карата абдан олуттуу мамиле жасоо. Акыркысы, кредиттик тарыхың бузулса, сизге кийин жаңы кредит алуу боюнча маселе абдан татаал болуп кала тургандыгын сиз эсиңизге алышыңыз керек, бул абдан маанилүү.

– Менчик турак жайга ээ болууну эңсеп келген жаш үй-бүлөлөргө сиз кандай кеңеш бере аласыз?

– Жаш үй-бүлөлөр ипотекалык кредитти пландаштыруу үчүн үй-бүлөлүк бюджетке тиешелүү эки маселени чечиши керек: алар өздөрүнүн ар айлык бюджетинин кайсы өлчөмүн өздөрүнүн күндөлүк керектөөлөрүнө корото алышат, жана ипотека боюнча төгүмдөр катары кайсы сумманы ичи оорубай бере алат? Ушундай эки маселени өздөрү үчүн чечиши керек.

Мен алардын андан ары акча топтоо практикасын колдонууну жана ал сумманы Банктагы депозиттик эсепке салуу менен чогултууга аракет жасоону сунуштайт элем. Муну менен бирге сиз эң аз дегенде эң маанилүү эки маселени чечесиз: сиз өзүңүздү тартипке сала (дисциплинировать) баштайсыз жана баштапкы мүчөлүк төгүм үчүн сумманы топтой баштайсыз. Бул жерде дагы бир көрүнүктүү пайдалуу жагы – бул топтоолорду канчалык көп жүргүзсөңүз (20-30 пайызын эмес, мисалы, 30-40 пайызын), сиз Банктан кредиттин суммасын ошончолук азыраак аласыз, жана жыйынтыгында Банкка пайыздарды азыраак төлөйсүз.

Жеке үйдү же батирди сатып алуу аркылуу сиз турак жайды ижарага алуудан акчаңызды үнөмдөйсүз же ата-энелер менен бирге жашасаңыз, жеке көз карандысыздыкты (эркиндикти) аласыз.

Эгерде азыркы учурда кредитиңиз бар болсо, сиз башында пландагандан ашык чогултуу, иштеп табуу мүмкүндүгүнө ээ болосуз, сиз кредитти мөөнөтүнөн мурда жарым-жартылай төлөй аласыз. Бул дагы сиздин Банкка төлөй турган пайыздардын суммасын азайтат (башкача айтканда, пайыздык чен ссуданын калдыгына эсептелет, ошондуктан, калдык канчалык аз болсо, акчалай пайыздарды ошончолук аз төлөйсүз).

– Сиздин оюңуз боюнча, ипотеканы кайсы валютада алган жакшы?

– Эгерде сиз кредитти узак мөөнөткө алайын деп чечсеңиз, анда кредитти улуттук валютада алууну сунуштайт элем. Себеби сиздин негизги кирешеңиз сом менен болгон эмгек акыңыздын эсебинен түзүлгөндүктөн улуттук валютада алган оң. Муну менен сиз келечекте валюталык курстардын өзгөрүшүнөн боло турган тобокелдиктен сактана аласыз.

– "Халык Банкта" ипотекалык кредит алуунун шарттары кандай?

– Ипотекалык кредит боюнча биздин шарттар рыноктогу жагымдуу шарттардын бири болуп саналат. Биз сом менен жылдык 16%дан өйдө жана АКШ долларында жылдык 14%дан өйдө чендерди сунуштайбыз; кредиттин мөөнөтү 10 жылга чейин, биздин эмгек акы долбоорлорунун катышуучулары үчүн – 12 жылга чейин. Натыйжалуу пайыздык чени сом менен – жылдык 18,07%дан өйдө жана АКШ долларында жылдык 15,75%дан өйдө.

Баштапкы мүчөлүк төгүм сатылып алына турган мүлктүн наркынын 30%дан кем эмес суммасын түзүшү керек.

– Баштапкы мүчөлүк төгүм үчүн каражат жок болсо эмне кылуу керек?

– Эгерде сизде баштапкы мүчөлүк төгүм үчүн жетиштүү суммадагы каражатыңыз жок болсо, сиз кошумча күрөөнү коё аласыз жана бүтүмдүн толук наркынын өлчөмүндө кредит ала аласыз. Башкача айтканда, баштапкы мүчөлүк төгүмдүн ордуна сиздин атыңызга же туугандарыңыздын (сөзсүз түрдө алардын макулдугу боюнча) атына катталган башка кыймылсыз мүлктү күрөөгө коё аласыз.

– Кепилдиктер боюнча эмнелерди айта аласыз? Айрым учурда кепил болуп бере турган адамды табуу абдан кыйын. Кыймылсыз мүлктү камсыздандыруу боюнча иштер кандай жүргүзүлөт?

– Биздин Банкта үчүнчү жактын кепилдигинин керектиги боюнча милдеттүү талап жок.

Милдеттүү түрдө камсыздандыруу 50 000 АКШ долларынан (сом эквивалентинде) жогорку суммалар боюнча гана жүргүзүлөт.

"Халык Банк" ар бир кардарга ыңгайлуу, жекече мамиле жасоого аракеттенет, кызматкерлер кредит берүүнүн ылайыктуу программасын сунушташат, сиздин биз менен бирге болгон иштеги башкы девиз, бул өнөктөштүк, ак ниеттүү мамиле түзүү болуп саналат. Кардар үчүн бардык кыйынчылык учуру, тагыраак айтканда, финансылык жактан кыйынчылык жаралса эч коркпостон ишенимдүү түрдө бизге кайрылышы үчүн кардардын ишенимине ээ болуу биз үчүн абдан маанилүү. Биз сиз менен бирге ошол абалдан чыгууга аракет кылабыз.

– Кеңеш бериңизчи, эгер жарандын буга чейин башка банктан алган ипотекалык кредити бар болсо, ошол кредитин жабыш үчүн "Халык Банкка" кайрылса болобу?

– Ооба, бизге башка банкта ипотекалык кредити бар кардарлар кайрыла алышат. Мисалы, кимдир бирөө ипотеканы доллар менен алды, эми аны сом менен төлөгүсү келет. Же болбосо азыркы үстөк пайызы жогору. Кредиттик тарыхы жакшы болсо, биз ал кардарга жардам берүүгө даярбыз жана башка банктагы кредитин жаап алуусу үчүн ипотекалык кредит бере алабыз.

– Ипотекалык кредит алуу үчүн кандай документтер керек?

– Биз бул жаатта да кардарларга жеңил болушу үчүн документтердин тизмесин минимумга чыгарууга аракет жасадык:

- Паспорт (арыз берүүчүнүн, жубайынын, күрөө берүүчүнүн);

- Никеси/ажырашкандыгы жөнүндө күбөлүк;

- Сатылып алына турган/болгон мүлктүн документтери;

- Киреше булагын тастыктоочу документтер (эмгек акысы тууралуу маалым кат (справка), эгерде арыз берүүчү ишкердик менен иш жүргүзсө – патент/күбөлүк/демөөрчүлүк документтери, бизнес боюнча маалыматтар).

– Иш жүзүндө кредитти берүү процесси кандай жүргүзүлөт?

– Банктын бөлүмүнөн консультация алгандан кийин сиз өтүнмө арыз жазып толтурасыз. Кредиттик менеджер сиз менен финансылык талдоону жүргүзөт. Күрөө боюнча адис кыймылсыз мүлктү баалоо үчүн үйүңүзгө барып күрөөнү көрүп келет. Андан кийин кредиттик жана күрөө адистери тарабынан даярдалган документтер кредиттик комитетке берилет, анда каржылоо (финансылоо) жөнүндө чечим кабыл алынат. Кредиттик дело аны толтуруп даярдоо жана кредит берүү үчүн андан ары берилет.

Кредитти кароонун жана берүүнүн жалпы жол-жобосу 5-7 күндү камтыйт.

– Сиздердин Банк азыркы учурда кардарлардын кайсы категориялары менен иш жүргүзөт?

– Биз бардык категориядагы кардарлар менен иштейбиз. Бул, мисалы, ата-энесинен бөлүнүп өзүнчө жашоону каалаган жаш үй-бүлөлөр, өлкөнүн аймактарында жашаган ата-энеси аларга батир сатып бере турган ЖОЖдордун студенттери, батир сатып алуучу же аянты чоңураак үй сатып алуучу, ал эми болгон батирин ижарага берүүчү үй-бүлөлөр менен иштейбиз. Биз кийин аны ижарага берүү жана өзү үчүн батир сатып ала турган жеке ишкерлер менен да иш жүргүзөбүз.

– Валентина Айдаралиевна, сизге акыркы корутунду суроо: иш жүзүндө сиздер потенциалдуу карыз алуучулардын (зайымчылардын) көбүнчө кандай коопсуздануулары же маселелери менен кездешесиз?

– Жакшы суроо. Потенциалдуу карыз алуучу (зайымчы) кредитти төлөй ала тургандыгына ишенет, бирок аны алууга анын мүмкүнчүлүгү жок деп эсептейт. Себеби негизги иштеген жери боюнча эмгек акысы кредит төгүмдөрүн төгүү үчүн жетишсиз же адам өзүнүн кирешелерин тастыктоодо кыйынчылыктарга дуушар болот. Мына ушул сыяктуу ар кандай коопсуздануулар көп кездешет. Потенциалдуу карыз алуучуга (зайымчыга) менин кеңешим – кредиттик адиске ишенип, туруктуу келип түшүп туруучу бардык акчалай булактар тууралуу ага айтып бериңиз. Ал эми кредиттик адис болсо, сиздин финансылык ишмердигиңиздин тигил же бул багытын кантип тастыктоо керектигин түшүндүрүп айтып берет, сиздин үй-бүлөнүн кирешелерин талдайт. Кошумча кошо карыз алуучуну (созаёмщик) жана ушул сыяктууларды сунуштайт. Бир канча варианты болушу мүмкүн.

Дагы бир кеңири таралган суроолордун бири – кредитти мөөнөтүнөн мурда төлөп тындыруу мүмкүндүгү. Карыз алуучу (зайымчы) кредит менен каалаган убакта пайдаланууга анын мүмкүнчүлүгү бар. Мыйзам боюнча, пландалган төлөп тындырууга чейин 30 календарлык күн мурда Банкка ал тууралуу билдирүү жетиштүү. Ал эми ошол мөөнөт өткөндөн кийин ал кредитти ишенимдүү түрдө жаба алат. Кредит боюнча пайыздар кредит иш жүзүндө иштетилген убакыт үчүн гана кармалат.

Жана үчүнчү, кеңири таралган кооптонуулардын дагы бир учуру – форс-мажор кырдаалдары жаралган учурда жана кредитти төлөп тындыра албай калган учурларда кандай болот? Банктын кызматчылары кадимки сиздей эле болгон адамдар, жашоонун кыйын абалына дуушар болгон адекваттуу адамга алар ар дайым жардамга келүүгө умтулушат. Алар сиздин кредитти реструктуризациялоонун варианттарын Сизге сунушташы мүмкүн же кредиттин мөөнөтү узартылышы же графиктер ыңгайлаштырылып түзүлүшү мүмкүн, бир сөз менен айтканда, ошол учурдагы кредиттин шарттары жеңилдетилиши мүмкүн. Сиз өзүңүздүн кыймылсыз мүлкүңүздү рынок баасы боюнча өз алдыңызча сатып, карызыңыздын калдыгын төлөп тындыра аласыз.

Ошентип, эгерде баарын жакшылап салмактаса, ипотекалык кредитке байланышкан бардык тобокелдиктерди минималдаштырууга болот.

Биздин өлкөнүн бардык тургундары турак жайларынын шарттарын жакшыртуусун чын дилимден каалайм! Анын ичинде биздин катышуубуз менен!

БАНК ТУУРАЛУУ:

• «Халык Банк Кыргызстан» ААКсы, 2018-жылы өзүнүн 95-жылдыгын белгилеген «Казакстан Эл Банкы» АКсынын туунду компаниясы болуп саналат.

• «Халык Банк Кыргызстан» ААКсы өзүнүн ишмердигин Кыргызстандын финансылык рыногунда 14 жылдан ашык убакыттан бери ийгиликтүү жүргүзүп келе жатат.

• Бүгүнкү күндө жалпы Кыргызстан боюнча «Халык Банк Кыргызстан» ААКсынын
19 бөлүмү бар: Бишкекте, Ошто, Жалал-Абадда, Кара-Сууда, Кара-Балтада, Чолпон-Атада, Караколдо, Өзгөндө, жана Ноокатта.

• «Халык Банк Кыргызстан» ААКсы универсалдуу банктын статусуна ээ жана өзүнүн ишмердигин № 044 банктык лицензиясынын негизинде жүргүзөт.

• Мамлекеттер аралык эсептешүүлөрдү жүргүзүүгө карата Банктын кардарларын тейлөө үчүн Германиянын, АКШнын, Россиянын жана Казакстандын ири банктары менен корреспонденттик мамилелер түзүлгөн.

Ибрагим Жусуев